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Normanton Park获得了“禁止销售许可证” 这对开发商意味着什么

2019-04-15 16:37:34 [来源]:

拥有接近1,900个单位,前Normanton Park整个集团的新开发项目将成为2019年推出的最大的住宅项目之一。它将仅次于淡滨尼的2,203个单位 - 最大的私人项目迄今为止新加坡的公寓 - 上个月推出。

然而,Normanton Park的新发布可能会推迟。2019年1月,住房管理局(COH)向开发商Kingsford Huray Development打了一张禁止销售许可证 “因为该公司未能达到销售许可证的要求”,城市重建局(URA)发言人说电子邮件回复来自EdgeProp Singapore的查询。

“在评估房屋发展商牌照的任何申请时,房屋署署长(C​​OH)会考虑各种因素,包括发展商的往绩记录,”市建局发言人表示。“如有必要,COH可签发许可证,以确保购房者的利益得到适当保护。”

前Normanton Park工厂,开发商Kingsford Huray Development获得房屋审计师颁发的禁售许可证(信用:Samuel Isaac Chua / EdgeProp Singapore)

TOP之前没有销售,每个单位都有质量标志认证

获得禁止销售许可证的开发商只能开始施工,但在获得临时占用许可证(TOP)之前不得出售任何单位。

另一方面,“ 销售许可证 ”允许开发商在获得建筑平面图批准后,在开发中出售单位,URA在其网站上说。

前Normanton公园已被批准用于开发1,863套公寓,19个分层落地房屋和8个商业单位。但是,COH规定了Kingsford Huray根据禁止销售许可证必须满足的几个条件:严格遵守房屋开发商(控制和许可)法案和房屋开发商规则; 未经COH“事先书面批准”,开发商不得出售开发中的任何单位; 和Kingsford Huray必须获得Normanton Park住宅开发中所有单位的质量标志证书。在向COH申请出售单位之前,必须获得证书。

Kingsford Huray还必须以书面形式通知COH对在公司担任负责职位的人员的任何变更; 或在变更生效日期后14天内更改与开发商或建筑项目有关的详情。

根据COH的说法,无保留许可证“应继续有效,直至房屋署的书面通知房屋发展商根据该法案不再要求根据该法案取消许可证或根据该法案撤销其他许可证”。日期为2019年1月15日的Kingsford Huray。

市建局发言人表示,COH要求开发商为获得许可的项目获得质量标志认证,是为了确保购房者“他们的住房单元的建造和完工达到合理的质量标准”。URA补充说,COH的禁止销售许可证是为了确保开发商能够满足诸如“令人满意地完成项目的记录”等要求。“禁止销售许可证允许开发商开始建造住房项目,但禁止在未经COH批准的情况下出售非计划单位。”

跟踪记录

开发人员以前的项目已被考虑在内。根据市建局的说法,建筑和建设局(BCA)发现,一些建筑工程,如窗户,障碍物和普通层住宅,已经偏离了“建筑控制法”和上实龙岗景观中Kingsford Waterbay项目的规定。从开发商的另一个项目Kingsford Hillview Peak的买家收到的反馈也被考虑在内。

Kingsford Huray Development的控股公司,私人持有的Kingsford Development,由中国企业家崔正峰(董事长)创立。崔先生最初来自沉阳,在成为制造商和房地产开发商之前一直是公务员。他在沉阳的房地产开发公司,也被命名为Kingsford Development,由他的女儿管理。同时,崔在新加坡工作,并于2014年成为公民。

当Cui在2012年的政府土地销售(GLS)中为Hillview Rise的一个住宅开发场地提交六个最高出价时,Kingsford Development引起了轰动。当时鲜为人知的是,Kingsford Development支付了2.432亿美元(每个地积比638美元每平方英尺)。这片土地已经发展成为拥有512个单位的金斯福德山景峰。这标志着开发商在新加坡的首个项目于2016年完工。

Cui的金斯福德开发公司紧随其后的是其他七家开发商,他们在2013年在另一家GLS的Upper Serangoon View赢得了两个相邻的99年租赁住宅用地。他为这两个网站共支付了4.640亿美元(每平方英尺522美元),合并后并发展成金斯福德Waterbay。该项目拥有1,157套公寓,6个地层梯田房屋和2个分层半独立式房屋,面向双溪实龙岗,于2018年11月底获得临时占用许可证(TOP)。

2017年10月,金斯福德·雷瑞(Kingsford Huray)以另外一笔惊人的交易出售了前诺曼顿公园(Normanton Park)的买家,收购价为8.310亿美元。这是金斯福德•胡瑞(Kingsford Huray)首次整体收购,被认为是新加坡迄今为止最大的收购之一。

费用是多少?

拥有488个单元的Normanton Park公园位于Ayer Rajah高速公路旁,靠近科学公园和南部山脊。在8.310亿美元的价格标签之上,估计需要支付2.311亿美元才能将租约充值至新的99年。根据Normanton Park的营销代理人Knight Frank在2017年10月宣布整体购买的新闻稿中,还需支付2.834亿美元的差额溢价,以重新开发660,999平方英尺的场地,地积比率为2.1。

Normanton Park于2015年首次推出整体销售(Credit:Samuel Isaac Chua / EdgeProp Singapore)

根据总建筑面积139万平方英尺,因此Normanton Park的土地费率为每平方英尺969美元。Knight Frank估计,随着10%的奖金阳台和拟议的地积比率为2.31,土地价格约为每平方英尺923美元。

凭借禁止销售许可证,开发商更有可能以15%(当时的普遍税率)的价格受到ABSD回拨的打击,因为开发商必须在五年内开发和销售所有住宅单位。 Dentons Rodyk房地产业务集团的高级合伙人Lee Liat Yeang表示,为了履行他们对ABSD减免的承诺。在收回ABSD后,新加坡国内税务局(IRAS)还将收取5%的利息,从整体买卖协议日期之后的第15天起直至付款日期为止。

“这听起来确实很苛刻,”李承认。“现在成为开发人员当然具有挑战性。”

如果在2018年7月6日推出新的房地产降温措施后整体采购已经完成,那么ABSD本来会更具惩罚性 - 预计应付5%ABSD的25%,公司房地产副总裁Norman Ho指出,Rajah&Tann新加坡。

不是第一个

自1985年1月首次引入住房开发商(控制和许可)法案和住房开发商规则以来,销售和禁止销售许可证制度已经实施。“通常情况下,如果开发商是新的,没有跟踪记录或者违反了以前的销售许可条款,例如在获得COH最终批准之前销售单位,则会发布禁止销售许可证,”Ho说。

Kingsford Huray并不是第一个被要求停止销售单位的人。2012年12月,中国开发商郝元投资被告知停止在伍德兰兹的653单位Forestville高管公寓(EC)出售单位。这是在1,201名申请人在销售的第一天投票给单位之后。但是,开发商不得不关闭其showflat并且不允许发布任何购买选项。

这是因为尽管COH尚未批准其发展计划的变更,但郝元已开始启动该项目。开发商只被允许重新开放其展示平台,并在六个月后的2013年6月开始销售。这是在COH“满意”之后,该项目的开发计划得到了必要的批准,并且销售手册中的计划是在按照批准的计划。

在Normanton公园,EdgeProp新加坡的一张支票显示,截至4月12日,最初的13个街区中只剩下几个仍然存在。其他的已被拆除以便为建筑让路。

代理商在黑暗中?

房地产中介意识到Normanton Park的推出正在等待COH批准。但从房地产经纪人发布的在线广告来看,许多人仍然不知道禁止销售许可及其影响。

房地产中介行业监管机构 - 房地产代理委员会(CEA)发言人表示,“市建局已向我们提交有关Normanton Park的案件。” “调查正在进行中,CEA将毫不犹豫地对不遵守我们规定的房地产代理商或代理商采取行动。”

CEA于2013年6月发布了一份关于发展项目广告的实践通告,其中尚未批准有关当局批准销售。“房地产中介和代理商不应宣传暗示或误导公众的开发项目,即当有关当局尚未批准时,项目已经批准出售,”CEA说。“代理商和代理商不应使用诸如'新推出','注册VVIP预览'等词语,以及这些广告中具有类似含义的其他词语,因为这样的措辞可能会误导消费者。”

根据CEA,房地产经纪人和消费者可以到URA的网站查看住宅开发项目是否已经批准出售。

与此同时,尽管多次尝试联系他,但仍无法联系到Kingsford Huray的崔。该公司的注册地址是位于圣淘沙岛(Sentosa Cove)的圣淘沙湾(Sentosa Cove)的Cui平房。这是Cui在2013年底支付了3300万美元的平房,面积为18,794平方英尺,是圣淘沙湾最大的地块之一。度假屋设有6间卧室和1个私人游泳池,享有水道的直接景致。从屋顶露台可欣赏到270度的大海和南部群岛景色。对于崔,他的豪华海滨住宅也是他的营业地。